Portal pametne poljoprivrede

Rastuća potražnja: poljoprivredno zemljište sve traženije

U vreme kada cene stanova i građevinskog zemljišta dostižu rekorde, čini se da se na tržištu potražnjom probija i poljoprivredno zemljište. Prema najnovijim podacima Republičkog geodetskog zavoda, čak 17 odsto svih nepokretnosti prodatih u prvom kvartalu ove godine činilo je upravo poljoprivredno zemljište, odmah posle stanova. Sledi građevinsko zemljište, sa udelom od 14,8 odsto u ukupnom prometu.

Najskuplje oranične površine i rekordni ugovori

Najskuplji hektar oranice, ako se posmatra cena po kvadratu, zabeležen je u beogradskoj opštini Palilula, u Slancima – čak 29 evra po kvadratnom metru za parcelu od 1.749 kvadrata.
Ipak, apsolutno najvredniji ugovor sklopljen je u Šidu, gde je 13 parcela ukupne površine 47 hektara promenilo vlasnika za ukupno 383.878 evra.

O tome zašto je zemlja postala toliko tražena, kako se formiraju cene i šta se najviše kupuje, Biznis.rs je razgovarao sa Nedeljkom Malinevićem, agentom za nekretnine koji se ovim poslom bavi više od dve decenije. Prema podacima njegove agencije, cene se trenutno kreću od 2.000 do 15.000 evra po aru, u zavisnosti od lokacije i kvaliteta zemljišta, a porasle su i do 15 odsto u odnosu na prethodne godine.

Najtraženije lokacije: Vojvodina dominira

Najskuplje je, očekivano, u vojvođanskim okruzima, posebno oko Batajnice i Novih Banovaca.

Kupci, prema rečima ovog sagovornika, danas više ne traže zemlju samo zbog poljoprivrede.

„Najčešće je kupuju za gradnju poslovnih prostora ili malih kuća za odmor. Retko ko kupuje isključivo radi obrađivanja. To je nova realnost tržišta“, objašnjava Malinević.

Sve manje obradivih površina utiče na cenu

Na rast cena, kako ističe, ne utiče samo lokacija, već i činjenica da je obradivog zemljišta sve manje.

„Popis je pokazao da je u poslednjih deset godina Srbija izgubila više od milion hektara poljoprivrednog zemljišta. Nekada smo imali 4,2 miliona hektara, a sad oko 3,3 miliona korišćenog obradivog zemljišta. Razlozi su mnogi – od poplava, klimatskih promena, erozija, degradacija tla, ali i urbanizacije i izgradnja infrastrukture“, objašnjava.

Prema podacima iz 2023. godine, u Srbiji ima preko 120.000 hektara nekorišćenog poljoprivrednog zemljišta.

Razlike u kvalitetu zemljišta po regionima

Malinević objašnjava i kako se razlikuje kvalitet zemljišta po regionima.

„U Bačkoj imate prvu klasu, to je najbolja zemlja. U Sremu ide druga, treća, četvrta, peta – zavisi od mesta. Na primer, između Bačke Palanke i Slankamena je najkvalitetnija zemlja, ali toga ima malo. U Pećincima, gde ja imam svoje parcele, to nije prva klasa, ali i dalje je vrlo traženo.“

Prenamena poljoprivrednog u građevinsko zemljište

Pitanje koje se često postavlja jeste – da li se isplati prenamena poljoprivrednog zemljišta u građevinsko.

„Naravno, da bi se dobilo na ceni, ali to dosta košta. Samo da prebacite status zemljišta morate da platite oko 50 odsto tržišne vrednosti. To je ozbiljan izdatak, ali dugoročno se isplati…“

On naglašava da kada se zemljište vodi kao građevinsko, porez je mnogo veći.

„Recimo, ja imam jedan slučaj u Pećincima – zemljište se od 2012. vodi kao građevinsko, a zapravo se koristi kao poljoprivredno…“

Zemlja kao sigurna investicija

„Koliko god se tržište menjalo, zemlja je uvek dobra investicija. Neće više biti novih hektara, a ljudi sve više shvataju da vrednost zemljišta dugoročno samo raste. Ko ima strpljenja i sredstva – tu ne može da pogreši“, zaključuje Malinević.

Najveće interesovanje: parcela uz auto-put

„U poslednje vreme imamo izuzetno veliko interesovanje za poljoprivredno zemljište. Najviše se traži zemlja u blizini glavnih saobraćajnica. Ljudi hoće da budu blizu auto-puta, jer znaju da to uvek podiže cenu. Najviše se traži oko auto-puta Beograd–Zagreb, zatim u okolini Batajnice, Višnjičke Banje, Sopota i Grocke“, navodi Malinević.